Признание договора купли-продажи квартиры недействительным

С целью получения юридической помощи ко мне обратился гражданин, который сообщил о злоупотреблении правом со стороны истца-продавца квартиры.

Истец-продавец обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным на основании якобы притворности сделки. По результатам первичного исследования материалов гражданского дела нельзя было сделать однозначного вывода о силе правовой позиции истца-продавца квартиры, ввиду наличия в иске неустранимых правовых ошибок, а также отсутствия взаимосвязанной логики в изложении обстоятельств, которые являлись для суда безусловным основанием для оставления иска без движения. Вместе с тем суд в нарушении ГПК РФ принял иск даже  без оплаты государственной пошлины. В материалах дела имелось заявление истца-продавца о рассрочке уплаты государственной пошлины, которое не было разрешено судом по существу. Иск принят судьей без оплаты государственной пошлины.  Такие обстоятельства давали основание полагать о прямой заинтересованности судьи в исходе дела. В результате гражданское дело было передано на рассмотрение другому судье, но опасения от этого никак не уменьшились. Состав суда един и солидарен в своих желаниях. Ожидать беспристрастного рассмотрения  гражданского дела судьей, хотя  лично не заинтересованного, но в заинтересованном суде, не приходилось.

Вместе с тем наличие заинтересованности в составе суда может только усилить намерения лица (или его представителя) активно отстаивать свои интересы.

Для объективного подхода следует обратить внимание на наличие обширной судебной практики по делам об оспаривании договоров купли-продажи, если они совершены с целью прикрыть другую сделку. В практике исследовались дела, когда договор купли-продажи недвижимости выступал в качестве обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств, т.е. вместо договора залога заключался договор купли-продажи.

В рассматриваемом случае, продавец-истец пытался создать видимость наличия во взаимоотношениях с покупателем-ответчиком притворности сделки. Истец до совершения с ответчиком сделки купли-продажи квартиры получал от последнего в займ денежные средства под залог недвижимости. Обязательства сторон были исполнены и прекращены. После этого истцу вновь потребовались  деньги, но ему было отказано в выдаче займа. Тогда истец- продавец предложил ответчику-покупателю купить принадлежащую ему квартиру. Ничего не подозревающий ответчик-покупатель согласился.Между истцом-продавцом и ответчиком-покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры и выплачен аванс. В определенный сторонами срок был заключен основной договор купли-продажи квартиры. Ответчик-покупатель в полном объеме оплатил истцу-продавцу стоимость квартиры через банковскую ячейку.

Далее между истцом и ответчиком был заключен договор  найма квартиры с проживанием там истца.

После заключения договора купли-продажи квартиры                    в России начался неуправляемый процесс девальвации рубля. Рынок недвижимости перешел в падение. Инвестиции  в недвижимость стали нецелесообразны. Тогда истец предложил выгодно выкупить квартиру обратно у ответчика. Ответчик согласился и был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с определенным сроком заключения основного договора. На период до заключения основного договора купли-продажи между истцом и ответчиком был заключен договор найма квартиры. Когда же наступил срок заключения основного договора купли-продажи квартиры на основании предварительного договора, истец пропал со связи и никаких действий, направленных на исполнение предварительного договора не произвел.

В результате, по мнению истца, заключенных сделок создалась якобы видимость, что на самом деле договором купли-продажи был прикрыт договор займа с залогом квартиры.

Спорная квартиры не являлась единственным жильем истца. Истцу принадлежало несколько объектов недвижимости, включая другую квартиру в том же многоквартирном доме.

Как усматривалось из совокупности обстоятельств дела, истец действуя в составе хорошо организованной группы лиц, решил по средствам судебной системы получить бесплатно право на дорогостоящую квартиру. Группа лиц (юридических советников) не совсем отдавала отчет своим действиям и не могла предусмотреть элементарные правовые последствия. Поэтому ими была выбрана весьма странная стратегия, которая не отвечала никакой критики. Как правило, лица имеющие намерение совершить хищение чужого имущества в особо крупных размерах, используя судебную систему, прежде всего рассчитывают на коррупцию в судах. Между тем, прежде чем воспользоваться коррупцией необходимо иметь навыки в подготовке к преступлению, поскольку любой заинтересованный судья будет страховаться и пытаться создать видимость непричастности и законности правосудия. Если же лица не обладают специальными знаниями и предлагают коррупционерам самим создать необходимые условия, тогда хотя бы ранее возникшие события не должны входить в прямое противоречие с обстоятельствами дела. Коррупционер же не знает наверняка, является ли дело провокацией взятки и какие силы стоят за потенциальным потерпевшим.

Как указывалось выше, истец и его необыкновенная команда пошли по странному пути обращения в суд с иском о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи квартиры ссылаясь на предварительный договор купли-продажи. В свою очередь ответчик представил суду неопровержимые доказательства неисполнения истцом условий предварительного договора купли-продажи квартиры. Истец и его чудесная команда осознав бесперспективность иска, утратила интерес к гражданскому делу, наверное, размышляя о других способах неосновательного обогащения. В результате суд оставил иск без рассмотрения.

Прошло еще несколько месяцев и ответчик получил информацию об обращении истца с новым иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по причине якобы притворности сделки.

При этом у истца и его команды не пришло в голову, что первичным обращением в суд о понуждении ответчика  заключить договор купли-продажи квартиры, истец признал действительность и неоспаримость договора купли-продажи квартиры, т.е. с самого начала действовал против себя путем создания доказательств опровергающих его же доводы о притворности договора купли-продажи квартиры.

Мной было составлено возражение на иск, которое окончательно лишило истца и его команду желания неосновательно обогатиться за счет добросовестного ответчика. После оглашения мной правовой позиции против иска, истец неоднократно не явился в суд и иск, как и в первом случае, был оставлен без рассмотрения.

В качестве примера правовой защиты против необоснованного иска представляю форму и содержание возражения на иск.

«Возражение на исковое заявление»

Исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

По смыслу п. 2 ст. 170 ( ГК РФ) по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Из содержания названной нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Как правильно отмечено выше, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Наличие таких намерений у сторон сделки должно быть доказано.

Изложенная правовая позиция в полном объеме подтверждена разъяснениями Верховного Суда РФ, содержащимися в п. 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела части I первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

По нашему мнению, существенное юридическое значение для правильного рассмотрения и разрешения настоящего спора имеют следующие обстоятельства:

1.»___»______ между Истцом и Ответчиком был заключен предварительный договор спорной квартиры по цене четыреста миллионов рублей, что подтверждается  распиской о получении Истцом в качестве аванса суммы в размере пятьдесят миллионов рублей (л.д. «»). В расписке прямо указано лично Истцом, что оплата в счет предварительного договора купли-продажи спорной квартиры.

Во исполнение предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, «____»_______ Ответчик и Истец заключили с акционерным коммерческим банком договор аренды индивидуального банковского сейфа (л д. «»).

«__»________ года в личном присутствии Истца, Ответчик вложил в индивидуальный банковский сейф денежные средства.

Согласно п. «» названного договора аренды индивидуального банковского сейфа ( л.д. «») Истец получил право доступа в банковский сейф с-----по.

Условием доступа Истца в индивидуальный сейф было предусмотрено предоставление банку выписки из ЕГРП о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру на имя Ответчика.

3. «__»_______ года произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру от Истца на имя Ответчика.

Получение Истцом денежных средств подтверждается дополнительным соглашением № «___»______ года к договор аренды индивидуального банковского сейфа ( л.д. «»). В дополнительном соглашении Истец подтвердил исполнение банком права допуска в банковский сейф.

«____»_______ года учитывая в т.ч. право доступа Истца на заложенные в банковский сейф денежные средства, сторонами подписан акт приема-передачи жилого помещения-спорной квартиры, в котором Истец передал Ответчику квартиру и  подтвердил получение в совокупности денежных средств за проданную квартиру.

Следовательно,оспариваемая сделка исполнена сторонами в полном объеме, указанное в договоре имущество (спорная квартира)  было передано продавцом покупателю и полностью оплачено последним, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, то есть правовые последствия, предусмотренные договором купли-продажи спорной квартиры наступили. Названные, не оспоренные, обстоятельства, являются юридически значимыми и подтверждают волеизъявление сторон, направленное на заключение исключительно договора купли-продажи спорной квартиры.

Истец не предоставил никаких доказательств опровергающих названные доводы.

4. После перехода права собственности на квартиру началась неуправляемая ситуация на финансовом рынке и девальвация рубля.

Истец, имея специальные знания в области финансов, начал запугивать Ответчика на предмет обвала, как рынка валюты, так и рынка жилья.

В результате введения Ответчика в заблуждение, в части прогнозов обвала курса рубля по отношению к доллару, Ответчик согласился продать квартиру Истцу.

 «____»_________года между Истцом и Ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры и договор найма жилого помещения-спорной квартиры. Договор найма заключался на срок до заключения основного договора купли-продажи квартиры.

В п. «» договора найма, Истец осмотрел и принял  спорную квартиру в пригодном состоянии для проживания.

Согласно  п. «» договора найма, Истец и Ответчик определили платежи и порядок расчетов, включая ежемесячную плату в размере эквивалентном 5000 долларов США и коммунальные платежи.

Заключая предварительный договор купли-продажи спорной квартиры и договор найма -зафиксированные в долларах США, Ответчик считал что таким образом страхуется от негативных последствий падения экономики.

Истец  исполнял условия договора найма спорной квартиры и  в подтверждение этого представил платежные документы, в которых отсутствуют какие-либо упоминания о других обязательствах кроме договора найма.

Таким образом, Ответчик имел материальный интерес, как собственник, и получал регулярной доход от использования спорной квартиры на основании договора найма. В соответствии с имеющимися в материалах гражданского дела расписками, Истец за аренду спорной квартиры  ежемесячно оплачивал Ответчику сумму в размере «» США.

Истец, по существу, лично представил суду доказательства против себя путем ссылок на исполнение им договора найма, подтвердив это  расписками Ответчика в получении арендной платы и банковскими документами, подтверждающими оплату коммунальных платежей.

Действия Ответчика не противоречили закону.  Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

5. В силу п. «» предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, Истец и Ответчик пришли к соглашению о заключении основного договора купли-продажи до «___»____________ года.

Однако до указанной даты Истец никаких юридических мер направленных на заключение основного договора купли-продажи не предпринял.

Соответственно, ввиду прекращения обязательств предусмотренных договором найма и предварительным договором купли-продажи спорной квартиры, Истец добровольно выехал из спорной квартиры. В суде же Истец вообще утверждает, что в квартире никогда не проживал, что входит в полный когнитивный диссонанс с его же утверждениями об оплате арендной платы Ответчику по договору найма.

6. После окончания срока договора найма и предварительного договора купли-продажи квартиры, Истец не оспаривал заключенные между сторонами сделки и подтвердил их действительность также дальнейшими своими действиями, а именно: заявленным иском в суд о понуждении Ответчика заключить договор купли-продажи, тем самым признавал Ответчика собственником спорной квартиры.

Ввиду этого следует, что волеизъявление Истца на заключение договора купли-продажи соответствовало в момент заключения договора его действительной воле, действия Ответчика свидетельствуют о намерении заключить именно договор купли-продажи.

Истец, оспаривая сделку,  не представил допустимые и относимые доказательства заблуждения относительно природы сделки.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ); переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Как исследовалось выше, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Истец указывает, что заключал договор займа, но намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проанализировав условия оспариваемого договора купли-продажи квартиры, следует однозначный вывод, что стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям договора купли-продажи спорной квартиры.

Заключая оспариваемый договор, стороны достигли правового результата, соответствующего договору купли-продажи спорной квартиры.

Никаких заемных обязательств между Истцом и Ответчиком не предусматривалось, сделок с таким предметом в отношении спорной квартиры не заключалось.

Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности.Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске             ( ст. 199 ГК РФ).

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ ( ст. 196 ГК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.35,56,57,181,196,199   ГПК РФ, прошу суд:

1.Применить срок исковой давности.

2.В удовлетворении иска отказать.

Представитель Ответчика

Адвокат Иванов Андрей Александрович

Информация для физических лиц и их представителей:

 

 

 

 Гражданские дела:

 

 

Административные дела:

 

 

Уголовные дела:

 

Информация для сведения представителей юридических лиц:

 

 

 

  Арбитражные дела:

 

 

Административные дела:

 

Уголовные дела:

 

Уголовные дела в экономической сфере

 

 

 

Физическим лицам

Подробнее:

Заключение и расторжение брака

Подробнее:

Споры о детях

Подробнее:

Раздел имущества супругов

Подробнее:

Юридическим лицам

Подробнее:

Регистрация реорганизация ликвидация

Подробнее:

Медиация

Подробнее:

Арбитраж

Подробнее:




 1  2  3  4 

lawyerОб адвокате

 

facebook logo in circular button outlined social symbolFacebook

twitter3Twitter

youtube play buttonYoutube

 

Карта проезда:

 

127055, г.Москва, ул.Новослободская, дом 35-4
119571, г. Москва, ул. Академика Анохина, дом 7

phone call Mobile connection:

 

+7 (964) 797-80-80

teamwork in the officeOnline

 

viral marketing2law-ivanov.ru

letterlaw_ivanov@mail.ru

skypelawmasterveb

Яндекс метрика